Основные отличительные особенности ТСЖ и ЖСК

ТСЖ и ЖСК

Как и любые иные юридические лица ТСЖ имеет свои существенные отличия о ЖСК. Эти отличия существуют и как в их организации, так и в их деятельности, правах и обязанностях членов и не являющихся членами соответствующих форм управления многоквартирными домами. Остановимся на основных приоритетных отличительных особенностях.

Порядок организации:

ЖСК - Решение об организации ЖСК должно быть принято единогласно лицами, желающими вступить в кооператив (учредителями) (статья 112 ЖК РФ).

ТСЖ- Решение о создании ТСЖ принимается в случае, если за него проголосовало 50% + 1 голос собственников помещений в доме (статья 136 ЖК РФ).

Система органов управления:

ЖСК - Органами управления жилищного кооператива являются: 1) общее собрание членов жилищного кооператива; 2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива; 3) правление жилищного кооператива; 4) председатель правления жилищного кооператива (статья 115 ЖК РФ). Статья 120 предусматривает Ревизионную комиссию

ТСЖ- Органами управления ТСЖ являются: 1) общее собрание членов ТСЖ; 2) правление товарищества (статья 144 ЖК РФ). 3) Положениями статей 149 и 150 ЖК РФ в ТСЖ предусматриваются Председатель правления и Ревизионная комиссия (ревизор). Таким образом, законодатель не приобщил Председателя к органам управления ТСЖ. Это даёт возможность при помощи Устава ТСЖ определить Председателю чёткие функции.

Права и обязанности членов по принятию решений:

ЖСК - Состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, определяются Уставом кооператива в соответствии с жилищным законодательством.

ТСЖ- Детально регламентированы вопросы порядка организации и проведения общего собрания членов ТСЖ, компетенцию органов управления ТСЖ, круг вопросов, решение которых подвластно только общему собранию (статья 145 ЖК РФ).

Количество голосов при голосовании:

ЖСК - По смыслу статьи 117 ЖК РФ понятно, что результат голосования зависит от количества проголосовавших членов кооператива. Соответственно, один член кооператива имеет один голос.

ТСЖ- Порядок проведения общих собраний собственников и голосования определяется статьями 45 и 48 ЖК РФ. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ). Таким образом, чем больше член ТСЖ имеет долю собственности, тем больше процент его голоса.

Возможность проведения заочного голосования:

  ЖСК - Может устанавливаться Уставом.

ТСЖ - Установлено законом (статья 47 ЖК РФ) и может быть предусмотрено уставом.

Предпринимательская деятельность:

ЖСК - Жилищный и жилищно-строительный кооператив являются потребительскими кооперативами. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами (часть 5 статьи 116 ГК РФ). Соответственно, доход от предпринимательской деятельности, проводимой для достижения целей кооператива, распределяется между его членами.

ТСЖ - не является потребительским кооперативом. ТСЖ – некоммерческое юридическое лицо. Соответственно, доход т предпринимательской деятельности, проводимой для достижения целей товарищества, не распределяется между его членами.

Возможность объединения с другими домами:

ЖСК – ЖСК может быть создано и функционировать только в конкретном доме.

ТСЖ - Часть 2 статьи 136 ЖК РФ предусматривает возможность создания ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов, зданий, строений, сооружений.

Членство:

ЖСК – Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица (часть 1 статьи 111 ЖК РФ).

ТСЖ - Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 143 ЖК РФ).

Порядок голосования:

ЖСК – Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании (часть 1 статьи 117 ЖК РФ).

ТСЖ - Решения по вопросам реорганизации и/или ликвидации ТСЖ, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов и определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества (часть 4 статьи 146 ЖК РФ). Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Как реорганизовать ЖСК в ТСЖ

В соответствии со ст. 122 Жилищного кодекса РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Таким образом, в первую очередь необходимо в предусмотренном уставом ЖСК порядке принять на общем собрании членов кооператива решение о преобразовании ЖСК в ТСЖ, утвердить Устав и избрать правление ТСЖ, а также утвердить передаточный акт (отразив все это в протоколе). Затем осуществить государственную регистрацию ТСЖ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" для государственной регистрации реорганизации в форме преобразования жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья в регистрирующий (налоговый) орган по месту нахождения реорганизуемого юридического лица представляется:

    заявление о государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме N Р12001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439;

    устав нового товарищества собственников жилья;

    решение общего собрания ЖСК о реорганизации жилищного кооператива в товарищество собственников жилья;

    передаточный акт;

    документ об уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Cогласно ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации",
жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все
его члены внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом
жилые помещения, подлежат преобразованию в товарищество собственников
жилья до 1 января 2007 года. В противном случае ЖСК может быть ликвидирован
по требованию органа осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
Решение вопроса о преобразовании находится в компетенции
Общего собрания членов ЖСК (ст. 145 ЖК РФ) и принимается не менее чем
двумя третями голосов (п. 4 ст.146 ЖК РФ).

Преимущества и недостатки ТСЖ и ЖСК

Вступление в ТСЖ (ЖСК) может быть пользой или вредом, в зависимости от того, что из себя представляет дом, и его жильцы.

Пример

В доме "А", построенном в 2007 году, 300 квартир, приобретенных жильцами за свои деньги. Дом "А" расположен на оживленном перекрестке. В доме имеется подвал с высокими потолками от отдельными входами, внутри дома есть техническое помещение, технический этаж с высокими потолками. Подавляющая часть жильцов дома находится в трудоспособном возрасте.

Жильцы дома могут сдать в аренду подвал, технический этаж, разместить рекламу на доме. Правление дома может собираться и вести работу в техническом помещении. Коммуникации в доме не будут представлять собой постоянную головную боль как для жильцов дома, так и для обслуживающей дом организации. Жильцы дома могут нанять грамотного управленца, бухгалтера и других сотрудников, отвечающих за содержание дома.

В таком доме целесообразно создать (ТСЖ) ЖСК.

Пример 2

В доме "Б", построенном в 1965 году, 70 квартир, приватизированных жильцами дома. Дом "Б" расположен в тихом месте. В доме нет подвала, внутри дома нет технического помещения, технического этажа. Подавляющая часть жильцов дома находится в пенсионном возрасте.

Жильцы дома не могут сдать в аренду подвал, технический этаж. Размещение рекламу на их доме не вызывает интереса у рекламодателей. У правление дома нет возможности собираться и вести работу в отдельном нежилом помещении. Коммуникации в доме старые и требуют капитального ремонта, представляют собой постоянную головную боль как для жильцов дома, так и для обслуживающей дом организации. Жильцам дома "не по карману" нанять грамотного управленца, бухгалтера и других сотрудников, отвечающих за содержание дома.

В таком доме создание (ТСЖ) ЖСК нецелесообразно.

Что надо для перехода жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья?

Как гласит жилищный кодекс, общее собрание жилищно-строительного кооператива может принять решение о переходе в товарищество владельцев жилья. В этом случае первым делом следует принять решение о преобразовании жилищно-строительного кооператива в товарищество владельцев жилья, одобрить Устав, выбрать правление товарищества собственников жилья и утвердить акт передачи, при этом отразив все в протоколе. После вышеперечисленного можно приступать к государственной регистрации товарищества собственников жилья.

Согласно Федеральному закону для того, чтобы налоговый орган смог осуществить государственную регистрацию преобразования жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья, следует предоставить заявление о госрегистрации юрлица, который образуется вследствие реорганизации, устав товарищества собственников жилья, решение, которое было принято на собрании жилищно-строительного кооператива о переходе в товарищество владельцев жилья, акт передачи, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Жилищный кодекс не запрещает организовывать жилищно-строительные кооперативы путем объединения нескольких домов или сооружений, недалеко расположенных друг от друга.

Опять-таки, обращаясь к жилищному кодексу, выясняем, что управляющим аппаратом дома есть общее собрание владельцев помещений. В полномочия общего собрания входит избрание метода правления домом, а также изменение этого метода в любое время решением общего собрания владельцев помещений.

Жилищный кодекс предусматривает, что жилищно-строительный кооператив решением общего собрания может быть реорганизован в товарищество владельцев жилья, других нормативных актов, которые бы регулировали процедуру преобразования жилищно-строительного кооператива, не имеется. Жилищный кодекс наделил жилищные и жилищно-строительные кооперативы потребительским статусом и причислил к организациям некоммерческого характера. Отсюда следует, что на жилищно-строительные кооперативы действует общий порядок, который предусмотрен Гражданским кодексом для преобразования юридических лиц.

Закон гласит, что переход жилищно-строительного кооператива в товарищество владельцев жилья может быть выполнен по решению его учредителей в форме слияния, разделения, выделения, присоединения. Правом менять форму правления многоквартирным домом имеют владельцы квартир этого дома, которые приняли решения уйти из жилищно-строительного кооператива, при этом согласия других членов жилищно-строительного кооператива, которые живут в других домах не надо.

В каких случаях собрание бывает не правомочно?

Общее собрание владельцев помещений неправомочно, если организатором собрания является человек, не являющийся владельцем помещений, которые размещаются в данном доме, а также, если он не представляет интересы владельца помещений этого дома. Не имеет силы заранее подписанный договор с Управляющей компанией, владельцы помещений сначала должны выбрать Управляющую компанию, а затем подписывать договор. Если вам предлагают подписать какие-либо документы, якобы одобренные общим собранием, а вы о собрании ни чего не слышали и не присутствовали на нем, то сначала ознакомьтесь с протоколом и всеми материалами, которые были проведены по собранию. Если же вам не предоставляют такой возможности, то ни каких документов не предписывайте до тех пор, пока не ознакомитесь со всеми документами у себя дома или на месте. Вам обязаны предоставить ксерокопии всех документов, которые проходили по собранию товарищества владельцев жилья. Далее, собрание считается не действительным, если вас предупредили позднее, чем за десять дней до дня проведения. Также собрание товарищества владельцев жилья считается недействительным, если в сообщении нет информации о человеке, который является организатором собрания, если нет информации о форме проведения собрания и не указана повестка дня. Собрание не правомочно, если не указано число, место и время его проведения, если собрание планируется проводить в форме заочного голосования, и не указан срок приема решений владельцев по вопросам, выдвинуты на голосование, а также адрес, куда должны быть переданы решения. Далее собрание считается недействительным, если не указана процедура получения информации или материалов, которые имели место на собрании. Заметим, что голосование проводится не путем подсчета поднятых рук, а карточками. Голосуют долями, которые равны количеству квадратных метров, которые отражены в документах, подтверждающих право собственности на квартиру.

Права собственника, который является членом ЖСК, ТСЖ и который не является членом ЖСК, ТСЖ

Членство в ЖСК

   Вы имеете полное право выйти из членов ЖСК, а также можете и не вступать в ЖСК. Это Ваше Конституционное право.
   Конституция Российской Федерации статья 30 часть 2 .
   Конституция и все законодательные акты РФ, регулирующие деятельность общественных объединений, предусматривают право граждан свободно создавать общественные объединения, свободно и добровольно вступать в них или воздерживаться от вступления и право беспрепятственно выходить из них.
   По Федеральному закону "Об общественных объединениях" устав общественного объединения должен предусматривать условия и порядок приобретения и утраты членства в нем.
   Некоторые председатели правления или председатели кооператива, пользуясь незнанием закона собственников квартир, обязывают их насильно вступать в ЖСК. Угрожая тем, что тем, кто не является членом ЖСК, начисления за услуги будут производить завышено.
   И угрожая тем, что при выходе из кооператива, собственник можешь лишится квартиры, ЖСК может забрать квартиру. То есть насильно заставляя быть членом ЖСК.
   Также объявляют, что все, кто приобрел квартиру в ЖСК, автоматически становиться членом ЖСК. Бывают и такие случаю, что ЖСК ссылается на Федеральный закон о Товариществах собственников жилья. ЖСК и ТСЖ, это два разных объединения. Также есть закон о ЖСК.
   Все это является грубейшим нарушением Ваших конституционных прав.

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 3 апреля 1998 г. N 10-П ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПУНКТОВ 1, 3 И 4 СТАТЬИ 32 И ПУНКТОВ 2 И 3 СТАТЬИ 49 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 15 ИЮНЯ 1996 ГОДА "О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ" В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ СОВЕТСКОГО РАЙОННОГО СУДА ГОРОДА ОМСКА.

   Поводом к рассмотрению дела явился запрос судьи Советского районного суда города Омска Ю.Г. Иваненко о проверке конституционности положений пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и статьи 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". По мнению заявителя, указанные положения, как допускающие возможность принудительного членства в товариществе собственников жилья, противоречат статьям 30 (часть 2) и 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации.
   Из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно - правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.
   Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
   Исходя из изложенного и руководствуясь частями первой и второй статьи 71, статьями 72, 74, 75, 104 и 100 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации постановил:
   1. Признать пункты 1, 3 и 4 статьи 32 и пункты 2 и 3 статьи 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статье 30.
   2. Согласно частям первой и второй статьи 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" настоящее Постановление является окончательным, не подлежит обжалованию, вступает в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно.
   3. Согласно статье 78 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" настоящее Постановление подлежит незамедлительному опубликованию в "Собрании законодательства Российской Федерации" и "Российской газете".

Вывод такой:
Если Вас обязывают вступить в члены ЖСК или ТСЖ, то это является нарушением Ваших Конституционных прав и свобод.

Различия прав собственника жилья и члена ТСЖ, ЖСК или ЖК

ТСЖ и ЖСК

Не редко у собственников жилых помещений вступившие в члены ТСЖ и у собственников жилых помещений не вступившие в члены ТСЖ возникает вопрос о их правах, обязанностях и о различиях в их правовом положении. Существуют ли различие прав на собственность? Нет, таких различий нет. Все они в равной степени равны. Различны их обязанности по уплате взносов и платежах. Различны и в правах при управлении домом.

Итак, кто такие собственники в многоквартирных домах? Собственниками в многоквартирных домах могут быть граждане РФ или не являющимися таковыми, которые приобрели в собственность жилое помещение путём договора купли-продажи, дарения, мены, наследования или по договору ренты. Все собственники равны в своих правах и возможностях, как на жилые помещения, так и на места и помещения общего назначения, таких как лестничные клетки, межэтажные переходы, лестничные марши, коридоры и холлы, подсобные помещения, чердаки и подвалы, а так же нежилые помещений, свободные от обязательств третьих лиц (арендаторы, собственники нежилых помещений). Так в чём же различия?

До создания одной из форм управления многоквартирным домом у всех собственников права одинаковы. Различия начинают проявляться, как только будет выбрана форма управления многоквартирного дома. Форма управления многоквартирными домами может быть разная, это и ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖК (жилищный кооператив). Право на выбор формы управления остаётся за собственниками помещений, иные проживающие граждане, хотя и проживающие в квартирах, но являющиеся собственниками квартир, такого права не имеют. Выбрав на своём общем собрании одну из форм управления домом, многие задаются вопросом о праве выбора - вступать в члены товарищества (кооператива) или нет. Если вступать, то что измениться, а если не вступать, то на что у меня имеется права. Это право выбора каждого собственника.

В чём же различие в правах?

В правах на собственность различий нет и быть не может, в силу того, что никто не может быть ограничен в правах или свободах собственника таких как:

- Право на пользование своей собственностью;

- Право распоряжаться;

- Право и обязанность по содержанию жилого помещения в надлежащем порядке;

- Право на свободный доступ к собственности;

- Другие права.

К сожалению, в жизни не редки случаи, когда права собственников нарушаются теми же председателями, членами правлений и управляющими компаниями. Они, порой, ограничивают права собственников на выдачу ключей от их жилых помещения и вход в них, производство ремонтных работ, запрещают отчуждать квартиры под предлогом наличия у них задолженности по членским взносам и коммунальным платежам. Всё это прямое и грубейшее нарушение действующего законодательства с проявлениями признаков самоуправства, а порой и присвоения чужих полномочий.

Что касается других прав, таких как:

- Право на участие в управлении домом;

- Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них;

- Участвовать в обсуждении и принятии решений по благоустройству прилегающей территории, установки систем видео наблюдений, пропускного режима, устройства детских площадок, ремонта мест общего пользования;

- Принимать решения о назначении должностных окладов руководству правления;

- Принимать смету доходов и расходов, а так же штатное расписание;

- Утверждать финансовые годовые отчёты;

- Принимать участие в сдаче в аренду нежилых помещений и т.д.

Все эти и иные права предоставлены только членам товариществ.

Что же касается не членов, то они вправе:

- Присутствовать на общих собраниях, участвовать в обсуждениях без права голоса;

- Быть избранными в ревизионную комиссию;

- Знать о принимаемых общим собранием и правлением решений;

- Получать заверенные копии любых документов, касающихся его прав и обязанностей;

- Требовать разъяснения о начислении платежей;

- Обращаться в правоохранительные органы (полицию, прокуратуру) в суд за защитой нарушенных прав;

- Отказаться от уплаты членских взносов на оплату руководству, за стоянку автотранспорта и пользования гаражом (оплата в правление).

Члены товарищества или кооператива могут осуществлять свои полномочия на заседаниях правления или на общем собрании, посредством своего представителя по доверенности, выданной председателем или заверенной нотариально. Такое же право имеют и собственники, не являющиеся членами формы управления.

Подготовленный Минстроем законопроект может привести к переделу рынка управления жильем. Поправки упраздняют ЖСК для уже построенных домов и упрощают ликвидацию ТСЖ. В то же время муниципальные власти получают возможность самим назначать управляющие компании для домов, оставшихся без управления. Эксперты опасаются, что в результате ряд домов попадет под контроль УК, аффилированных с местными властями.

Министерство строительства и ЖКХ России подготовило ряд поправок к Жилищному кодексу (ЖК; текст есть в распоряжении «Газеты.Ru»), которые могут существенно изменить рынок управления жилой недвижимостью. В частности, значительно ужесточается ответственность ТСЖ. Часть 6 статьи 20 ЖК дополнили положением о том, что органы жилинспекции обязаны обращаться в суд с требованием о ликвидации товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), в случае если в течение месяца не были устранены выявленные нарушения.

Как пояснили в Минстрое, речь идет о нарушениях требований к уставу ТСЖ либо к порядку создания ТСЖ.

Сегодня у органов жилинспекции уже есть право обращаться в суд, однако поправки делают такие обращения обязательными. Как отмечают эксперты, к своему праву ликвидировать ТСЖ проверяющие прибегают нечасто.

«Пока практика сложилась неоднозначная. Какие-то организации жилнадзора, после того как нарушения были выявлены, выдавали предписания, но дальше никаких шагов не предпринимали. Нередко иски подавали сами жильцы, по чьим жалобам и проводилась проверка», — рассказывает Александр Козлов, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя».

На его взгляд, хотя ужесточение контроля за деятельностью ТСЖ оправданно, месячный срок с момента выявления нарушения до требования о ликвидации в ряде случаев может быть чрезвычайно мал.

«Многие процедурные моменты, необходимые для исправления нарушений, например организация повторного собрания, зачастую требуют больше месяца. Подобная норма может привести к массовым зачисткам ТСЖ», — говорит Козлов.

В свою очередь, в пресс-службе Минстроя отметили, что «установленного срока достаточно для устранения допущенных нарушений».

ЖСК упразднят после последнего взноса

Помимо этого, поправки предполагают ликвидацию ЖСК, которые в течение трех месяцев, после того как будет уплачен последний взнос за жилье, должны быть распущены. После этого жильцы должны создать ТСЖ. Между тем, как отмечает Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ «Контроль», сегодня достаточно заметное количество домов управляется через ЖСК.

«Многие ЖСК уже давно занимаются управлением домами и неплохо справляются со своими обязанностями», — говорит юрист.

Сами представители ЖСК также не согласны с возможной ликвидацией кооперативов.

«У нас шестьдесят с лишним лет кооперативу. Сейчас в управлении восемь корпусов по разным адресам, отлажена уже система управления домами. Все совершено прозрачно, если не устраивает правление, можно переизбрать.

Если ЖСК упразднить, то жильцы от этого точно не выиграют»,

— уверена Евдокия Гостеева, заместитель председателя правления ЖСК «Работники Академии наук СССР».

Как она отметила, в случае упразднения ЖСК в лучшем случае распадется на несколько разных ТСЖ, каждому из которых придется искать себе новую управляющую компанию.

«При этом предполагать, что ТСЖ с легкостью зарегистрируют как юридическое лицо, не приходится, уже есть много сообщений о том, с какими проблемами это сопряжено. Да и жильцы вряд ли проявят достаточную активность, чтобы собраться и организовать ЖСК. Сейчас на собраниях можно видеть только женщин пенсионного возраста», — говорит Гостеева.

По ее мнению, это все затевается для того, чтобы передать дома в управление новым управляющим компаниям.

Схожего мнения придерживаются и некоторые эксперты, которые обращают внимание на следующий пункт поправок, который дает право органам местного самоуправления самим назначать управляющие компании. Речь идет о дополнении статьи 161 частью 17.

«Данная норма определяет порядок управления многоквартирными домами в тот период, когда управляющая организация по каким-либо причинам не определена (например, ТСЖ ликвидировано, собственники сами не выбрали управляющую организацию, а объявленный муниципалитетом конкурс не состоялся). На тот период, пока собственники не выберут способ управления либо управляющую организацию либо пока не состоится конкурс, чтобы обеспечить надлежащее управление домом, муниципалитет вправе «назначить» управляющую организацию, имеющую лицензию, управлять этим домом», — пояснили в пресс-службе Минстроя.

В пояснительной записке к законопроекту говорится только о домах, которые требуют ремонта, поэтому УК их не берут в управление, опасаясь излишних расходов. Однако ликвидация ЖСК и ужесточение надзора за ТСЖ позволяют предположить, что количество бесхозных домов, управлять которыми достаточно выгодно, может ощутимо вырасти.

Не секрет, что большинство жильцов довольно пассивны и не посещают собрания дома. В такой ситуации собрать кворум и утвердить новое ТСЖ будет нельзя.

«В этом случае предполагается проведение открытого конкурса на управление домом.

Но тут прослеживается заинтересованность со стороны органов местного самоуправления, которые могут конкурс саботировать, после чего получают возможность сами назначать управляющую компанию.

Не могу сказать, что это примет массовый характер, но тут видна коррупционноемкая составляющая, на которую следует обратить внимание», — предупреждает юрист.

Еще один опасный момент — изменение системы подсчета голосов на собраниях собственников жилья. Если сейчас голоса определяются количеством квадратных метров в собственности (1 кв. м равен одному голосу), то новая норма предполагает, что каждый собственник жилья получает один голос. На первый взгляд, достаточно справедливое предложение, но и здесь есть подводные камни.

Одна квартира может быть в общей долевой собственности, тогда у каждого из совладельцев появяется право голоса. Это в том числе возможность для махинаций на собраниях — организуется несколько «резиновых квартир», чьи собственники уже могут составить большинство на собрании и продавливать нужные решения, обозначает риски Новиков.