Перепланировка вне закона : прежде чем продать жилье с самовольной перепланировкой, ее придется узаконить

То ли для большего комфорта, то ли повинуясь моде, народ принялся двигать и сносить стены в своих квартирах. Если на глобальную перестройку типового жилья решатся не многие, то уж совместить туалет и ванную под силу каждому начинающему «строителю». И сразу становится удобнее. Забывают при этом, что самострой или самоснос чреваты последствиями. Минимально — штраф. Максимально — вас заставят вернуть все на свое место. Даже если у вас по соседству нет бдительных граждан, неприятностей вряд ли удастся избежать. Например, при продаже квартиры.

Как возникают неприятности
Чаще всего ваша переоборудованная жизнь мешает жить соседям. И не всегда ими движет лишь зависть. Порой их претензии небезосновательны. Например, после ваших «усовершенствований» в соседской квартире вдруг перестала работать вытяжка. Оказалось, что вы снесли неудобный вентиляционный короб, перекрыв кислород верхним квартирам, в прямом смысле этого слова. У них стал скапливаться угарный газ. Приходится открывать окна, из-за вечных сквозняков — ОРЗ.
В таких случаях с соседями-страдальцами лучше договориться по-хорошему. Иначе по их сигналу вас пригласят улаживать конфликт в суде. Ведь даже штраф на граждан теперь накладывается лишь по решению суда. И основаниями для его взимания будут: неработающая вытяжка, скапливающийся угарный газ и, что гораздо серьезнее, — нарушение конструкции дома.

Попробуй, накажи!
Попробуй, докажи!
Контроль за соблюдением порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах должны осуществлять управляющие домами и госжилинспекции, которые действуют совместно с органами исполнительной власти и районными управами. Они, конечно, в меру возможностей контролируют ситуацию, но силы не равны. Переоборудуют свое жилье такое количество жильцов, что за всеми не уследишь. Если каждому случаю нарушения давать ход, то и комиссии, и судам работы хватит на несколько пятилеток. До судов, как правило, доходят самые вопиющие случаи «перестроек». Например, джакузи проваливается на нижних соседей из-за того, что были снесены несущие стены.
Даже если комиссии станет известно о грубом нарушении установленных норм и правил, она должна будет убедиться и зафиксировать все нарушения на бумаге — составить акт. Но сможет ли она это сделать технически? Уверенности нет. Ведь в нашем законодательстве существует такое понятие, как неприкосновенность жилища. То есть хозяин может и не пустить в квартиру комиссию. Его право. И вся проделанная работа насмарку. (О том, кто может войти в чужую квартиру и на каком основании, мы расскажем в следующем номере М2.)
Еще одно НО существует в действующем законодательстве. К сожалению, до сих пор не разработан механизм наказания «самодеятельности». Вернее, он подробнейшим образом расписан в нормативных актах, но вот применить его можно не всегда.

Товар — деньги
Граждане, прежде чем ломать и строить, должны получить соответствующее разрешение. Как это разрешение дается, вам в красках могут рассказать законопослушные «перепланировщики». Ходить по чиновникам, перекладывая и собирая бумажки, — занятие не из приятных, да и не из дешевых. Утвердить и зафиксировать перепланировку выйдет дороже, нежели само строительство. Многие, наслушавшись рассказов о мытарствах по кабинетам, машут на все эти разрешения рукой и ваяют то, что хотели, без всяких санкций. А когда встанет вопрос продажи квартиры с незаконной перепланировкой, — этот вопрос решается просто. Есть вот такой товар с передвинутыми стенами, возведенными колоннами и прочим, кто захочет — купит.
Продавая такую квартиру, вы тем самым перекладываете последующие проблемы на плечи приобретателя. Для потенциального покупателя это может стать причиной отказа от вашей квартиры или вам придется скидывать цену.
Кстати, при продаже квартиры к вам может прийти сотрудник БТИ — проверить, не меняли ли вы чего-нибудь незаконно. Если меня-ли — заставят заплатить штраф и узаконить перепланировку или вернуть все в исходное состояние. Разумеется, возможен и «компромисс»: по обоюдной договоренности представитель БТИ может и «не заметить» изменений.
Заметим, что сотрудник может прийти, а может и не прийти. Как говорят в самом МосгорБТИ, это на усмотрение местных бюро.

Как выглядят неприятности
Вы, конечно, хотите знать, что вам грозит за самовольное строительство. Каждый случай несанкционированной перепланировки нынче строго наказывается. Самое «мягкое» — наложение на нарушителя штрафа. Если ваша перепланировка была сделана до 1 июля 2002 года, т. е. до вступления в силу нового Кодекса об административных правонарушениях (КоАП), то вы отделаетесь суммой 50 руб. (0,5 МРОТ). Однако если вы нарушили порядок позже, сумму вам предстоит отдать большую. С 1 июля в кодексе увеличены штрафные санкции за «перестройку». Так, теперь за порчу жилых помещений, за самовольное переоборудование и использование их не по назначению штрафные санкции составят от 10 до 15 МРОТ. А самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах штрафуется от 20 до 25 МРОТ (п. 2 ст. 7.21 КоАП). (МРОТ — минимальный размер оплаты труда. Он составляет 100 руб.) Однако этот штраф не освобождает нарушителя от ответственности.
Не следует забывать и о том, что лица, осуществившие самовольное переоборудование или перепланировку, наряду с уплатой штрафа обязаны возместить ущерб, причиненный жилищному фонду (ст. 155 ЖК РСФСР).
Так, нарушитель должен привести жилье в исходное состояние, провести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет (т. е. возместить ущерб в натуре). В случае невыполнения указанных работ они могут быть проведены силами организации, обслуживающей жилищный фонд, а их стоимость будет взыскана с виновных лиц в судебном порядке.
В столичном законодательстве существует еще один нормативный акт — закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» от 29.09.1999 г. № 37. По мнению московских властей, он признан самым радикальным по своему характеру. Этот закон призван упорядочить перепланировки. В нем четко расписано, что можно, а что нельзя делать в квартирах. Не упущен и вопрос о наказании за нарушения. Пункт 2 ст. 13 данного закона гласит, что самовольная перепланировка является основанием для отмены по предоставлению Мосжилинспекции дотаций и компенсаций (субсидий) по оплате жилищно-коммунальных услуг. Указанные меры воздействия на нарушителей вводятся на период до устранения этих нарушений и вызванных ими последствий, но не менее чем на один месяц.
Не стоит забывать и о соседях. Если благодаря вашей перестройке у них протек потолок или обвалилась стена, то вы должны будете за свой счет в их квартире сделать ремонт. Иначе на окружной Межведомственной комиссии к нарушителю могут применить статью 293 ГК РФ. Обычно к этой крайней мере прибегают после обращения обиженных соседей. Руководствуясь ими, орган местного самоуправления (районная управа) может попытаться избавить добропорядочных граждан от нехорошего соседства. Конечно, собственника предупреждают о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначают ему двухмесячный срок для ремонта помещения. Но если в течение этого времени меры по устранению выявленных нарушений и их последствий не будут приняты, районные управы вправе обратиться в суд. Суд может вынести более строгое решение. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такой квартиры с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Кроме того, в соответствии со статьей 133 Гражданско-процессуального кодекса суд может наложить арест на квартиру ответчика, лишая его возможности продать или обменять жилье до окончания следствия.
В столице к любителям ломать и строить относятся очень внимательно. Если в Мосжилинспекции появилась информация о несанкционированной перепланировке, несоответствии плана объекта недвижимости (экспликации помещения, поэтажного плана), то данная информация тут же передается в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дабы впоследствии не допустить квартирных махинаций и обмана потенциального покупателя.

А как надо
В соответствии со статьей 84 Жилищного кодекса РСФСР и с п. 1 ст. 4 Закона Москвы «О порядке переустройства…» перепланировка и переоборудование помещений санкционируются органами исполнительной власти и районными управами. Разрешения оформляются письменными распоряжениями должностных лиц, возглавляющих органы исполнительной власти, а также районные управы, на основе заключения межведомственной комиссии.
Для получения разрешения на пере-планировку вы должны предоставить:
1. Копии документов о правах на занимаемое помещение.
2. Заявление о намечаемой перепланировке с письменным согласием управляющего домом. А к этим бумажкам вы должны приложить и письменные согласия соседей, занимающих смежные с вами помещения.
3. Копии поэтажного плана и экспликации помещения, полученные в БТИ.
4. Заключения Госпожнадзора, СЭС.
После чего документы сдаются в жилинспекцию, откуда направляются на рассмотрение в межведомственную жилищную комиссию. Продолжительность рассмотрения вашего вопроса в межведомственной комиссии не должна превышать одного месяца. При необходимости проведения дополнительной технической экспертизы проектных решений общий срок рассмотрения увеличивается, но не более чем до двух месяцев.